Concesionarios, gimnasios, discotecas... esta es la transformación de los cines de Madrid

La compra del CineRex -y el hotel de las plantas superiores-, la semana pasada por parte de Axa Real Estate, es la última de las múltiples operaciones inmobiliarias que han tenido como protagonista en los últimos años un cine emblemático de la capital, lo que supone, en la práctica, la desaparición, una vez más, de un mítico establecimiento de estas características.

El Cine Rex fue inaugurado en la primavera de1945 ydesde hace varios añossus puertas permanecían cerradas a cal y canto. Era la crónica de la muerte anunciada de un inmueble quemantendrá su uso hotelero pero transformará el cine en 'retail'.

La desaparición de numerosos cines en la capital no es un hecho reciente ni aislado. La Gran Vía madrileña llegó a albergar una veintena de salas. En la actualidad, la inmensa mayoría ya no existe, y lo mismo ha sucedido con muchos de los que se encontraban repartidos por diferentes barrios de la capital. Han mutado en hoteles, tiendas de ropa, restauración, gimnasios o incluso en algunos casos se han reconvertido enteatros. Cambios de uso, todos ellos, que impiden hoy en día a los caminantesrecordar que esos edificios albergaron, en un pasado nada lejano, históricas salas de cine.

"Hasta la fecha, se han cerradoun total de 48 cines en Madrid", reconoce a El Confidencial Patricio Palomar,director de Alternative Investment de CBRE España, quien explica que estamos ante unatendencia que también ha llegado a los teatros de la capital.

"La mayoría de estos activos -cines y teatros- han sidoreconvertidosa otros usos, pero aún sigue habiendo una importante sobreoferta en elcentro de las ciudades, debido a que el sector del cine está viviendo horas muy bajas. Las salas que se encuentran en loscentros comerciales,en la periferia de las ciudades, son mucho más modernas y están dotadas de una tecnología mucho más avanzada;su 'lay-out' está diseñado más acorde a los actuales gustos del consumidor y patrones de consumo", explica Palomar.

Tiendas de ropa, discotecas, restaurantes...

Pero¿cuáles son los cambios de uso más habituales? Según este experto, hay mucha casuística y siempre muy diferente.

"Hay un poco de todo. Desde el cine Avenida de la Gran Vía de Madrid, que hoy es una'boutique' de H&M, pasando por el antiguo café-teatro Barceló, que hoy es la discoteca Pachá, el antiguo Teatro Eslava, que también fue reconvertido en la discoteca Joy Eslava, o el antiguo Teatro Beatriz de la calle Claudio Coello, que hasta principios de 2014 albergó el restaurante Teatríz del grupo Sigla", recuerda Patricio Palomar.

Precisamente la Gran Vía ha sido la avenida que mayor número de cines ha visto desaparecer. "El cine Azulhoy en día es un establecimiento de una cadena de comida rápida, mientras que el Pompeya es hoy la cafetería del Hotel Senator, que lo explota como cafetería-restaurante del propio hotel", apunta este experto.

La desaparición de cines en la capital no es un hecho reciente ni aislado. Se han cerrado medio centenar

No obstante, esta vorágine transformadora también ha sido evidente en otros puntos de la capital. El antiguo cine Novedades en la Plaza Carlos Trías Bertrán alberga hoy en día un restaurante Ginos, un restaurante TGI Friday’s y un Starbucks, los tres locales del Grupo Sigla. Asimismo, el cine Vergara y el cine Boulevard de Alberto Aguileraacogen establecimientos de este grupo.

"En la calle Narváez, el cine Salamanca es actualmente una 'boutique' de C&A, el Cine Cid Campeador en Príncipe de Vergara fue una compañía de alquiler de motocicletas y bicicletas y actualmente lo ocupa un 'megastore'de agencias de viaje, mientras que, a menor escala,el antiguo cine Granada de la calle Menéndez Pelayoes en la actualidad una agencia de viajes trashaber sido también un concesionario de automóviles", relata este experto, que también recuerda cómo los antiguos cines Fuencarral y Bilbao, de la calle Fuencarral, son hoy en parte una sala de ensayos y en parteun centro comercial de moda joven alternativa, mientras que el cinePrincesa, situado en la calle del mismo nombre, aloja hoy en día una tienda emblemática de ropa juvenil.

De cine a hotel o edificio de viviendas

Las defuncionestambién han afectado a los cines de barrio. A los de toda la vida. Como el antiguo cine Benlliure de la calle Alcalá, que en 2007 cerraba tras más de medio siglo y que actualmentealberga un Media Markt.

La lista de esquelas, según Patricio Palomar, es interminable. "El cine Universal Cinema de la plaza de Manuel Becerra es actualmente un gimnasio de la cadena H2O, y el cine Europa de la calle Bravo Murillo es un establecimiento de saneamientos. El cine Rosales de Quintana es hoy un supermercado con formato 'hard discount', mientras que el antiguo cine Capri de la calle Narciso Serrao el Urquijo de la calle Marqués de Urquijoson actualmente edificios de oficinas. La sala Carlos III, por su parte, se transformóen un espacio multifuncional de hostelería y restauración".

"Nos encontramos con cambios de usomuy diferentes.Desde el residencial o de oficinas, o concesionario de automóviles, a la distribución de material de fontanería y saneamientos,agencias de viajes, alquiler de motocicletaso distribución minorista de moda joven, pasando por hostelería muy diversa con cadenas nacionales o internacionales. Sin olvidarlas discotecas, gimnasios o supermercados, incluso centros comerciales u hoteles.La tipología de los nuevos usos es, por tanto,muy diversa, y a veces se ve condicionada por la protección que tienen las fachadas o algunos elementos arquitectónicos del inmueble", apunta Palomar.

La reconversión de cine a hotel no es lo más frecuente porque es arquitectónicamente y urbanísticamente difícil, además de técnicamente complicado y costoso

Aunque no suele ser lo más habitual, según explica Palomar, también hayejemplos de transformaciones decines a hoteles. "Los antiguos cines Albufera en Vallecas, o el Alexandra en San Bernardo, son actualmente hoteles. No obstante, no es lo más frecuente, puesto que la reconversión a ese uso es arquitectónicamente y urbanísticamentedifícil, además detécnicamente complicaday costosa".

El cine Amaya pasó de ser un cine a un teatro, caso excepcionalmente atípico, por seguir con uso de ocio. Losteatros, porsu parte,son aún más complicados de transformar que los cines, pues lasuperficie neta aprovechabletras la transformación suele menguar bastante frente a la SBA previa, debido a las ineficiencias que genera el que en ocasiones sea necesario respetar el diseño de las plateas, escaleras, palcos, o patios de butacas en grada.Además, en algunos casos estos elementos tienen catalogación y diversos niveles de protección por organismos como la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico y Natural (CIPHAN).

Un claro ejemplo de dificultad en el rediseño del nuevo uso y en el aprovechamiento de los espacioses el Palacio de la Música en la calle Gran Vía. Actualmente se encuentra bajo estudio qué actividad y ocupante alojará a futuro en su interior, e inclusose está analizando incluso el declararlo Bien de Interés Cultural (BIC).

Tampoco es lo más habitual la reconversión a residencial, aunque también hay ejemplos al respecto, como el de la sala Covadonga, en la calle López de Hoyos,antigua filmoteca Nacional, que hoy es un condominio de pisos. Y, previsiblemente, lo mismo sucederá conel cine Proyecciones, en la calle Fuencarral 136,recientemente adquirido por Schroder Real Estate, que lo compró para el inversor Immobilien Europa Direkt. El proyecto será reformarlo en dos años para realizar viviendas de lujo, con un 'flagship store' que ocupará las plantas más bajas.

Impacto sobre las rentas

Optar por un determinado uso u otro está directamente relacionado con las rentas que el inversor pretende obtener con el activo en cuestión."Dependiendo del uso futuro del inmueble y de la ubicación del mismo, los precios pueden oscilar muchísimo. Por ejemplo,si hablásemos de un inmueble en la Gran Vía de Madrid, podríamos hablar de un rango entre 110 y 140 euros por metro cuadrado al mes, dependiendo de los metros útiles que salgan tras el estudio de reforma", apunta Palomar.

Y añade que, en algunos casos, por este tipo de inmuebles se paga un sobreprecio con respecto a precios de mercado de cada zona, "pues sus localizaciones suelen ser muy 'prime'y disponen de unas superficies difíciles de encontrar en otros inmuebles del centro de la ciudad".

Para Patricio Palomar, estos activos son inmuebles muy atractivos y demandados por firmas que quieren tener un 'flagship'en ciudades principales como Madrid o Barcelona. "No obstante, hay que tener en cuenta que debido a la protección que pueden tener algunos de estos inmuebles, hacen en ocasiones muy costosa su reconversión a otros usos. Por poner un ejemplo, si el nuevo uso se trata de un supermercado, deberán reforzarse los forjados para aguantar las nuevas cargas por metro cuadrado, o disponer de zonas para la salidade humos, cadena de frío, o suficiente amplitud y disposición para crear un muelle de carga para entrada de tráileres, etc.", concluye el experto de CBRE.