¿De quién es el mejor ático a la venta de Madrid? 1.000 metros y 13,2 millones

Son el activo estrella de las promociones de lujo y el objeto de deseo de las grandes fortunas, tanto nacionales como internacionales. Los áticos eran, hasta hace un par de años, un producto escaso en el centro de Madrid. Sin embargo, el 'boom' que está experimentando la vivienda de lujo en el centro de la capital -con más de una veintena de proyectos en marcha, especialmente en rehabilitación- ha puesto en el mercado más de una treintena de estos atractivos productos inmobiliarios.

Dúplex, tríplex, de obra nueva, rehabilitados, con piscina privada e incluso con una cascada, con vistas al Parque del Retiro o junto al búnker inmobiliario de Florentino Pérez. Desde dos millones, pasando por cuatro y nueve hasta 13,2 millones de euros. Un amplio abanico de precios, tipologías y dotaciones solo al alcance de los bolsillos más exclusivos.

Todos ellos compiten por convertirse en el ático más exclusivo de la capital. Pero, ¿cuál es el mejor ático de todo Madrid? Tanto por precio como por superficie, hay un activo que destaca sobre los demás. Se trata de los 1.000 metros cuadrados de Pablo Aranda 3. Un proyecto de rehabilitación de Gran Roque Capital, de la familia Capriles en la zona de El Viso, donde las viviendas no bajan del millón de euros. Según las fuentes consultadas, por él podrían llegar a pagarse 13,2 millones de euros, es decir, 13.200 euros el metro cuadrado.

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E. Sanz

Los detalles del proyecto son un secreto. Sin embargo, tal y como llegó a recoger Gran Roque en su propia web, constará de ocho unidades a partir de 400 metros cuadrados distribuidas en dos edificaciones. La más antigua, un palacete clásico de 1920, albergará tres viviendas, mientras que en un pabellón independiente se construirán otras cuatro unidades y un ático. La superficie total de la parcela, que consta también de un espectacular jardín privado, ronda los 2.400 metros. El encargado de su comercialización es CBRE.

Por importe, existen varios productos en el mercado que superan los 10 millones de euros. En Ortega y Gasset, en pleno barrio de Salamanca, una de las zonas más demandadas por los compradores latinoamericanos, la agencia Engel & Völkers comercializa un dúplex de 900 metros cuadrados y 12 millones de euros -en torno a 13.400 euros el metro cuadrado-, mientras que Montalbán 11 incluye un tríplex de 650 metros cuadrados que forma parte del proyecto de rehabilitación de la compañía hispano-italiana Italinmueble a escasos metros el emblemático Parque del Retiro y en el llamado Triángulo del Arte de Madrid. Desde Knight Frank, encargada de su venta, explican que por sus 650 metros cuadrados (191 metros de terraza y piscina descubierta en la última planta) se piden 12,5 millones de euros, en torno a 16.000 euros el metro cuadrado. Además, esta promoción incluye una obra de arte de Carlos Cruz-Diez.

Un activo, este último, que por precio, compite directamente con los 20.000 euros de General Castaños, un proyecto de Mabel Real Estate que incluye dos áticos de unos 600 metros. Por uno de ellosAmancio Ortega habría pagado 12 millones de euros, aproximadamente. Precisamente ha sido este proyecto el que arrebataba recientemente a Lagasca 99, prácticamente el único de obra nueva, el récord de haber vendido el ático más caro de España. Por la joya de su corona, una propiedad de 800 metros con piscina privada, se pagó a finales del año pasado 14 millones, es decir, en torno a 18.000 euros el metro cuadrado.

Pimco y Lar España, dueños del proyecto, disponen de varias unidades más a la venta. Sin embargo, no alcanzarán unas cifras tan elevadas. Con superficies entre 450 y 700 metros, sus precios oscilan entre 5 y 7,7 millones de euros (unos 11.000 euros el metro cuadrado). Tampoco en Canalejas (proyecto de Grupo Villar Mir y el empresario israelí Mark Scheinberg), a pesar de la exclusividad de sus viviendas -irán asociadas al primer Four Seasons de España-, se batirán estas cifras. Fuentes del mercado explican que por los 700 metros de su ático estrella se pagarán en torno a 9 millones de euros, es decir, unos 13.000 euros el metro cuadrado. Ambos proyecto (Lagasca 99 y Canalejas) los comercializa Colliers, este último junto a Knight Frank, firmas que, junto a Engel & Völker o Lucas Fox, se disputan los más lujosos proyectos inmobiliarios de la capital

Dúplex con piscina y cascada

​En cuanto a la superficie, otro ático que destaca por sus dimensiones es el dúplex de Claudio Coello 108, un proyecto de los alemanes Patrizia Inmobilien. Poco más de 800 metros cuadrados por los que, según las fuentes consultadas por El Confidencial, podrían llegar a pagarse en torno a 10.000 euros el metro cuadrado. Es decir, unos 8 millones de euros. El fondo germano adquirió el edificio por 22 millones de euros a Lar España y Pimco. El ático dispone de una terraza que rodea toda la vivienda y una piscina en la segunda planta que cae en forma de cascada.

"Sin duda, los áticos son el activo residencial más codiciado por las grandes fortunas y, obviamente, son la unidad más cara dentro de una promoción", explica a El Confidencial Óscar Larrea, director de obra nueva en Madrid y de Fincas Exclusivas en España de Engel & Völkers y uno de los mayores expertos del mercado residencial de lujo en la capital.

Este experto ha experimentado en primera persona la evolución del mercado en los tres últimos años. "En los últimos meses han entrado clientes más nacionales. Antes la inmensa mayoría de compradores eran latinoamericanos: venezolanos, colombianos y mexicanos, fundamentalmente. El problema en la actualidad no es la falta de producto, sino que lo que hay encaje en lo que el cliente está buscando. De hecho, no es necesario, como estrategia de 'marketing', retener los áticos a la hora de comercializar una promoción, porque es un producto que, a pesar de su elevado precio, tiene buena salida".

La ubicación es clave a la hora de determinar el precio de estos activos inmobiliarios. Como también lo es el hecho de que se trate de obra nueva o de rehabilitación. Y es que, aunque en el mercado existen actualmente más de una veintena de proyectos en marcha, lo cierto es que la inmensa mayoría son proyectos de rehabilitación. La obra nueva es un bien muy escaso. Dos de estos ejemplo son Lagasca 99 o Park & Palace, el proyecto de Princeton junto al Parque del Oeste y muy cerca del Palacio Real, sobre los terrenos que antiguamente pertenecían a Telefónica.

"La brecha de precios entre obra nueva y segunda mano es evidente. Los áticos de segunda mano en zona 'prime' se mueven entre 10.000-12.000 euros el metro cuadrado, mientras que en nueva construcción se mueven entre 12.000 y 15.000", apunta Óscar Larrea.

Los áticos de segunda mano en zona 'prime' se mueven entre 10.000-12.000 € el metro cuadrado; en nueva construcción entre 12.000 y 15.000

Y subiendo, puesto que las perspectivas en torno a este tipo de activo y respecto al mercado residencial de lujo son bastante positivas. Según la consultora Knight Frank, los precios se han disparado más del 10% en el último año y en los próximos cuatro o cinco años aumentarán a un ritmo del 5% anual y espera que lleguen a situarse en torno a un 20% por encima de los niveles máximos alcanzados antes de que estallara la crisis en 2007.

"En 2018, los precios subirán, previsiblemente, entre un 6% y un 10%. Eso sería lo normal", asegura Larrea, quien no descarta que en Canalejas se puedan alcanzar los 18.000 o incluso llegar a los 20.000 euros el metro cuadrado, precio que solo ha conseguido alcanzar Mabel Real Estate en su proyecto junto al Tribunal Supremo, sin duda, el más caro por metro cuadrado a la venta ahora mismo en la capital.

Sin duda, los áticos son los activos más codiciados dentro de cualquier promoción. Y eso, inevitablemente, repercute en el precio. No vale lo mismo un una vivienda de una promoción de lujo de un primero que un ático. "Es difícil cuantificarlo porque depende del proyecto. En obra nueva, lo normal es que a medida que vamos subiendo, las viviendas se vayan encareciendo entre un 2,5% o un 5%.

En este ejemplo real analizado por la consultora JLL -calle O'Donnell 4- se aprecia esta diferencia de precios entre una vivienda y otra en función de la planta en la que se encuentran. Así, por ejemplo, la diferencia entre la planta última y la más baja es del 14,18%, mientras que -tal y como se aprecia en el gráfico-, los mayores incrementos entre plantas se producen entre el 6º y 7º y 9º y 10º. El incremento medio entre plantas, en este caso concreto, es del 0,6%.

Serrano 7, un antes y un después

Si hay un ático que ha marcado un antes y un después en el mercado ha sido la joya inmobiliaria de Serrano 7. Por su 600 metros se pagaron nueve millones de euros, cifra récord en el mercado inmobiliario español hasta aquel momento: 15.000 euros el metro cuadrado.

Un récord que apenas duraría unas semanas, ya que un mes después Pimco y Lar España cerraban la venta del ático estrella de Lagasca 99, una de las promociones más esperadas de Madrid y el único proyecto de obra nueva en pleno barrio de Salamanca. Por su ático dúplex se llegaron a superar los 18.000 euros metro cuadrado. Según fuentes de mercado, esta vivienda, con 703 metros cuadrados, con terraza y piscina privada y varias plazas de garaje, fue vendido por 14 millones de euros.

Esta barrera tardaría en batirse casi un año, cuando Amancio Ortega se hacía con uno de los áticos en la exclusiva promoción que Mabel Real Estate -sociedad de Manuel Campos, Abel Matutes Prats y Rafael Nadal- levantarán junto al Tribunal Supremo. El empresario gallego habría pagado por sus 600 metros cuadrados la friolera de 12 millones de euros (20.000 euros el metro cuadrado).