Operaciones más caras y ventas que se desatascan... el resurgir de La Moraleja

Durante décadas, fue la urbanización más elitista y exclusiva de Madrid. Las familias más adineradas que buscaban una vivienda unifamiliar o rodeada de grandes zonas verdes y terrazas, la inmensa mayoría con niños, optaban por La Moraleja por la privacidad y seguridad que ofrecían las casas, rodeadas de altas vallas que mantenían a raya a multitud de curiosos y 'paparazzi'.

Sin embargo, durante los últimos quince años, una parte significativa de los potenciales compradores se fijó en otra exclusiva urbanización, mucho más moderna y con vecinos muy conocidos, La Finca, que arrebató a La Moraleja buena parte de sus vecinos.

Ahora, y especialmente tras la pandemia, La Moraleja vuelve a estar en el punto de mira con un arranque de año muy fuerte en cuanto a transacciones y con precios medios de venta más elevados que en años precedentes. Es decir, se venden casas más caras. Además, según explican varios expertos a El Confidencial, algunas propiedades, que llevaban meses a la venta, han encontrado finalmente un comprador.

El precio medio de las viviendas escrituradas en 2020 fue de 957.000€ frente a los 816.000 de 2019

"Al igual que ha ocurrido en el barrio de Salamanca, con propiedades que llevaban más de dos o tres años a la venta y se han vendido tras la pandemia, en La Moraleja también se han vivido este tipo de situaciones. Propiedades que llevaban más de cuatro años en venta han encontrado salida con precios que apenas han variado", explica a El Confidencial óscar Larrea, 'executive' director de John Taylor.

¿Cuándo nace La Moraleja?

Cuando se habla de La Moraleja se incluyen dentro de un mismo saco tres urbanizaciones con sus diferencias y particularidades: El Soto de La Moraleja, al norte; La Moraleja, en el centro y que concentra el mayor volumen de mansiones; y El Encinar de la Moraleja, al sur. Las tres cuentan con precios y tipologías muy diferentes, si bien las parcelas de mayor tamaño y las grandes mansiones y chalets se concentran en el centro, en La Moraleja. Además, las dos primeras de estas urbanizaciones pertenecen a Alcobendas, mientras que El Encinar de los Reyes pertenece a Madrid.

El plan de ordenación de La Moraleja como conjunto residencial se desarrolló en 1946 y afectaba a 700 hectáreas —la inmensa mayoría en el término municipal de Alcobendas—, en el que más del 70% es superficie verde. Como recoge la guía de "Arquitectura y Desarrollo Urbano" de la Comunidad de Madrid, "La Moraleja ha sido desde sus comienzos campo de trabajo de las primeras firmas de la arquitectura contemporánea como Rafael Moneo, Ramón Vázquez Molezún, José Antonio Coderch, Javier Carvajal o Julio Cano Lasso, lo que da idea del alto nivel arquitectónico que posee la urbanización, si bien, a pesar de todo existen ejemplos de escasa calidad".

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Destacaba esta publicación su privacidad, la "dificultad en la urbanización para observar las edificaciones dada la extensión de las parcelas y la situación de las construcciones lejos de los accesos, unida a las altas vallas de cerramiento y medidas de seguridad existentes en la mayoría de las viviendas".

Una parte de las urbanizaciones, en concreto las del Encinar de los Reyes, nació a finales de los años 50 como resultado de un concurso convocado por el Grupo Militar Conjunto Americano, para construir viviendas para el personal militar a la base aérea de Torrejón. Aquellas primeras urbanizaciones tomaron como referencia las que eran construidas por las fuerzas armadas de Estados Unidos en otros países.

"El precio por metro cuadrado está muy por debajo de otros distritos 'prime' de Madrid"

En estos 70 años, La Moraleja no ha dejado de crecer hasta ser, a día de hoy, una urbanización completamente consolidada, sin parcelas por construir y con un tipo de producto, servicios y privacidad sin apenas competencia en Madrid y que, a pesar de la 'huida' de una parte de la demanda hacia La Finca durante los últimos años, vuelve a estar en el punto de mira. A lo que ha contribuido la pandemia.

"La Moraleja es un mercado muy consolidado, con una demanda muy sólida. Se trata de la zona con la renta per cápita más alta de España y aún así el precio por metro cuadrado está muy por debajo de otros distritos de Madrid", asegura a este diario Santiago Castañera, director de Engel & Völkers La Moraleja quien destaca que "nos estamos enfrentando a una situación severa de escasez de producto a precios de mercado para poder satisfacer la sólida demanda y el gran número de compradores que tienen intención de comprar".

Fuerte arranque de año

A pesar de este dinamismo, lo cierto es que La Moraleja no ha sido totalmente inmune a la pandemia. "En 2020, y como otras zonas, se vio afectada por la pandemia, las fuertes restricciones a la movilidad y la incertidumbre. Calculamos un descenso del 37% en el número de compraventas de viviendas de segunda mano en el 2020 con respecto al 2019. A pesar de ello, las casas escrituradas en el 2020 se hicieron a un precio euro por metro cuadrado un 21% superior al de 2019. El precio medio de la viviendas escrituras en el 2020 en todo el área de La Moraleja (La Moraleja, el Soto y el Encinar) fue de 957.000 euros frente a los 816.000 euros del año anterior", añade Castañera.

"Durante la pandemia no habido variaciones relevantes en el precio medio, que se sitúa en los 4500-4750 euros el metro cuadrado", apunta Óscar Larrea, quien considera que "las nuevas promociones de lujo planificadas para este año y el que viene, unido a un repunte de demanda, hace que el atractivo esta zona se sitúe a la altura de La Finca, que en estos últimos años había robado protagonismo a La Moraleja".

El arranque de 2021 invita al optimismo. Según Castañera, las ventas durante la primera mitad del año están siendo muy fuertes. "Aunque no disponemos todavía de datos completos, el primer semestre del 2021 ha sido un período con una fuerte demanda y apetito comprador que se verá claramente reflejado en el número de compraventas. Este dinamismo de mercado se debe a varios motivos: cierta demanda estancada del 2020, optimismo ante la progresiva salida de la crisis de la pandemia y avance en el calendario de vacunaciones, mayor certidumbre política después de las elecciones autonómicas y cierto éxodo de personas que vivían en el centro de Madrid y que han decidido trasladar sus residencia a casas con jardín o espacios verdes como consecuencia de la situación vivida con los confinamientos".

Por su parte, Mar Sanz, directora de Quartiers Expertos Inmobiliarios asegura que, a pesar del coronavirus, "no hemos notado una especial caída de precios aunque al principio de la pandemia, con la paralización de la actividad, sí hubo algunos ajustes. Más adelante, sin embargo, estos ajustes han sido motivados más bien por circunstancias del mercado (nivel de demanda, competencia con otras viviendas similares, tiempo que lleve la casa en el mercado, estado de la misma, etc.). No obstante, en zonas de alto nivel como esta, los valores por lo general se mantienen, razón por la cual la gente se interesa más por invertir aquí, ya que sus propiedades siempre se van a revalorizar. La Moraleja, el barrio de Salamanca, Conde de Orgaz..., siempre serán zonas residenciales premium, y siempre habrá clientes que quieran disfrutar de la seguridad, los servicios, el status, etc.".

Una de las particularidades de La Moraleja es que apenas existe obra nueva. Es un mercado fundamentalmente de segunda mano, con precios que se mueven entre los 500.000 y el millón de euros, si bien, como explica Mar Sanz, hay propiedades de más de diez millones de euros. Todo depende de la ubicación de la vivienda. "Los precios varían, puedes encontrar pisos más pequeños desde 700.000 euros, a chalets independientes de 10 millones o incluso más, con lo cual abarca una horquilla muy amplia".

Amplio abanico de precios y de producto

Por ejemplo, La Moraleja, es la zona más exclusiva y también la más cara. "Se compone de chalets independientes, con parcelas de diferentes tamaños, en su mayoría de 2.500 metros cuadrados excepto las del centro que tienen 10.000 metros cuadrados", explica a Mar Sanz. "Hay muy poca obra nueva en la zona, la mayoría de casas son de particulares. Mucha gente compra casas a reformar porque la parcela es buena, y luego construye de nuevo casas más modernas. Es una zona que atrae a clientes de alto nivel de todos los sectores económicos como empresarios, profesionales independientes, altos cargos de corporaciones internacionales o deportistas reconocidos".

El abanico de precios es relativamente amplio. Según el último informe de Engel & Völkers, las diferencias de precios entre unas zonas y otras se deben también, en gran medida, a la existencia de inmuebles para derribo donde solo se valora el terreno, y también a que se trata de casas muy grandes, lo que abarata el precio por metro cuadrado, de ahí el amplio abanico de precios en función de la urbanización, e incluso de la calle, como se puede apreciar en la tabla superior.

El producto, y también los precios, es muy diferente en El Soto o en El Encinar. "El Soto se compone de pisos y chalets adosados que tienen en común estar en urbanizaciones muy consolidadas y con muy buenas zonas comunes. Tienen amplias zonas verdes, piscina, seguridad e instalaciones deportivas, por lo se pueden hacer todo tipo de actividades casi sin salir de tu urbanización, con total seguridad. La cercanía a los mejores colegios privados de la zona hace que sea una zona muy demandada por las familias con niños", explica Mar Sanz.

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Por lo que se refiere al Encinar de los Reyes, "existen todas las tipologías de viviendas, aunque predominan los pisos y chalets en urbanizaciones cerradas. También disponen de instalaciones deportivas, seguridad, grandes jardines o zonas de juegos para niños. Su construcción es más reciente que el Soto, y el perfil de comprador más moderno y adecuado para familias más jóvenes, aunque, por supuesto, hay de todo".

Óscar Larrea explica que, a pesar de la escasez de producto de obra nueva, existe una significativa rotación de producto, especialmente en zonas como El Soto o El Encinar. Eso sí, aclara que "hay más oferta de pisos en urbanizaciones que chalets independientes".

Todos los expertos coinciden en que "La Moraleja es un mercado muy consolidado, con una demanda muy sólida, con 27 colegios privados, dos campos de golf y una gran seguridad y privacidad para sus residentes, que hace que muchas personas quieran vivir aquí. Además, el euro por metro cuadrado está muy por debajo de Madrid, a pesar de ser zona prémium, en torno de unos 4.000 euros el metro cuadrado", añade Castañera.

Adaptado a la demanda poscovid

La pandemia, en opinión de los expertos consultados, ha beneficiado a este tipo de zonas y de propiedades, ya que ha despertado un mayor interés de la demanda por las propiedades con amplias terrazas y grandes zonas verdes. Además, el perfil de cliente de este tipo de urbanizaciones, de alto poder adquisitivo, se ha visto menos castigado por la crisis. Prueba de este enorme apetito comprador: Amenabar ha vendido el 60% de la primera fase —94 unidades— de su primer proyecto en La Moraleja, compuesto por un total de 262 viviendas.

Según un informe de Engel & Völkers previo al estado de alarma, las propiedades más demandadas en El Soto y El Encinar se centraban en adosados o pareados con jardín de más de 250 metros cuadrados distribuidos en cuatro o cinco dormitorios, tipología que cambiaba a viviendas independientes de 500 metros en urbanizaciones cerradas, para los clientes que demandan propiedad en La Moraleja. Un demanda que, a raíz del coronavirus, se habría intensificado.

"La demanda ha sido muy potente en todas las tipologías de viviendas, pero cabe destacar el sólido repunte de la demanda en los grandes chalés unifamiliares de La Moraleja, muchos de los cuales se han vendido en este período después de llevar cierto tiempo en venta. Entre estos compradores de chalés de La Moraleja están futbolistas, que están viniéndose progresivamente a esta zona desde otras zonas como La Finca, tanto por la seguridad de la urbanización como por la proximidad a la Ciudad Deportiva del Real Madrid o al aeropuerto y la diversidad de colegios internacionales", añade este experto.

Según Óscar Larrea, "ha habido grandes cambios en el perfil de cliente que busca comprar casa en La Moraleja. En operaciones por debajo de los dos millones de euros sigue predominando el comprador nacional y en las propiedades más exclusivas y caras, clientes internacionales, como jugadores de fútbol y celebrities".

"Como consecuencia de la pandemia y el confinamiento ha aumentado la demanda de viviendas que cuentan con zonas exteriores"

Por su parte, Mar Sanz asegura que "como consecuencia de la pandemia y el confinamiento ha aumentado la demanda de viviendas que cuentan con zonas exteriores, algo mucho más difícil de conseguir en Madrid centro. Asimismo, se ha incrementado la demanda de cliente nacional que busca tener más espacio para vivir y trabajar y más zonas comunes, al tiempo que ha entrado en escena el inversor".

"Con la pandemia se preveía una bajada de precios que muchos quisieron aprovechar. No es que esto haya atraído especialmente a futbolistas o famosos, ya que muchos de ellos ya vivían por esta zona, sino que los que han querido invertir se han interesado por estas zonas. Evidentemente, los compradores quieren precios de mercado, como siempre, pero quienes han sabido adaptarse han podido vender su propiedad", concluye la directiva de Quartiers.